Alquilar el inmueble heredado es una opción atractiva para herederos que no quieren vender inmediatamente pero tampoco quieren asumir los gastos sin ingresos. Sin embargo, tiene implicaciones jurídicas y fiscales que conviene conocer bien.
¿Pueden los herederos alquilar sin escritura previa?
Técnicamente no es imprescindible tener inscrito el inmueble a nombre del heredero para arrendarlo, pero sí es muy recomendable. El arrendatario necesita saber con quién firma el contrato y el heredero necesita demostrar su derecho sobre el inmueble.
Si hay varios herederos: acuerdo obligatorio
Para arrendar un bien en proindiviso se necesita el acuerdo de la mayoría de cuotas (no de personas). Esto significa:
- Si hay tres herederos al 33,33% cada uno, necesitan al menos dos de ellos (66,66% de cuotas)
- En caso de cuotas iguales al 50/50, se necesita unanimidad
- El heredero con más del 50% de la cuota puede tomar la decisión unilateralmente
Tributación del alquiler en IRPF
Los ingresos de alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF de cada copropietario, en proporción a su cuota. Si son tres al 33,33%, cada uno declara 1/3 de los ingresos.
Gastos deducibles del alquiler de un piso heredado
| Gasto | ¿Deducible? |
|---|---|
| IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) | Sí, totalmente |
| Seguro del hogar | Sí |
| Gastos de comunidad de propietarios | Sí |
| Intereses de hipoteca (si la hay) | Sí |
| Reparaciones y conservación | Sí (no mejoras) |
| Amortización del inmueble | Sí (3% sobre valor de construcción) |
| Gastos de gestoría o asesoría | Sí |
Trámites previos antes de alquilar
Antes de firmar cualquier contrato de arrendamiento necesitas: (1) escritura de adjudicación notarial, (2) liquidar el Impuesto de Sucesiones, (3) inscribir el piso en el Registro de la Propiedad, (4) cambio de titularidad del IBI en el ayuntamiento.
Fiscalidad del alquiler
Los rendimientos tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Gastos deducibles principales:
| Gasto | Deducibilidad |
|---|---|
| IBI, comunidad, seguro | 100% |
| Reparaciones y conservación | 100% |
| Amortización del inmueble | 3% anual sobre valor construcción |
Reducción del 60% por vivienda habitual
Si el inquilino usa el piso como vivienda habitual, el rendimiento neto positivo se reduce en un 60%. Ejemplo: rendimiento neto 8.000€ → solo tributas sobre 3.200€. No aplica a alquileres turísticos ni de temporada.
Piso heredado en proindiviso
Si el piso pertenece a varios herederos, todos deben acordar el arrendamiento. Si hay desacuerdo, se requiere el voto favorable de más del 50% de las cuotas. Ante desacuerdo total, cualquier copropietario puede solicitar judicialmente la división.
Alquiler turístico: implicaciones específicas
- No aplica la reducción del 60%.
- Necesitas licencia turística autonómica.
- La comunidad de propietarios puede prohibirlo si consta en estatutos.
Más preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar antes de inscribir el piso a mi nombre?
Puedes firmar un contrato, pero hasta que no estés inscrito como propietario el inquilino puede tener problemas para acreditarlo frente a terceros. Lo recomendable es regularizar la situación registral primero.
¿Qué pasa si el piso ya tenía inquilino cuando lo heredé?
Heredas también el contrato de arrendamiento. El inquilino puede quedarse hasta que finalice su contrato. Debes comunicarle el cambio de titular del arrendador.
¿Necesito certificado energético para alquilar?
Sí, es obligatorio desde 2013. Debe expedirlo un técnico certificador y registrarse en el organismo autonómico antes de anunciar el alquiler.
¿Puedo deducir el Impuesto de Sucesiones que pagué?
No como gasto del alquiler, pero incrementa el valor de adquisición del inmueble, reduciendo la ganancia patrimonial cuando lo vendas en el futuro.
El proceso paso a paso para poner en alquiler un piso heredado
Una vez completados los trámites de la herencia (escritura notarial, Impuesto de Sucesiones e inscripción registral), estos son los pasos para poner el piso legalmente en alquiler:
- Obtener el certificado energético: obligatorio para anunciar cualquier inmueble en alquiler. Lo expide un técnico certificador (arquitecto, ingeniero) y debe registrarse en el organismo autonómico. Coste: 80-200€ según tamaño del piso.
- Verificar el estado del piso: cédula de habitabilidad en vigor, suministros operativos, condiciones mínimas de habitabilidad.
- Contrato de arrendamiento: debe ajustarse a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Establece duración mínima (5 años para persona física), renta, fianza (1 mes obligatoria), y condiciones.
- Depositar la fianza: es obligatorio depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente. Incumplirlo puede acarrear sanciones.
- Comunicar el arrendamiento a la AEAT: en la declaración anual del IRPF debes declarar los rendimientos.
¿Cuánto puedes cobrar por el alquiler?
Desde la aprobación de la Ley de Vivienda de 2023, en zonas declaradas de mercado residencial tensionado los nuevos contratos de arrendamiento pueden estar limitados al índice de referencia de precios del alquiler o al precio del contrato anterior. Consulta si tu municipio tiene zonas tensionadas antes de fijar la renta.
En zonas no tensionadas, la renta es libre. Puedes orientarte con los precios de portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa para pisos similares en la misma zona.
Gastos que el propietario puede repercutir al inquilino
La LAU permite pactar que ciertos gastos sean a cargo del inquilino si se acuerda expresamente en el contrato: gastos de comunidad, tasas de basura e IBI en algunos casos. Sin acuerdo expreso, todos estos gastos son del propietario.
Seguro de impago del alquiler: una inversión recomendable
El seguro de impago de alquiler cubre las rentas no cobradas (generalmente hasta 12 meses) y los daños al inmueble causados por el inquilino. Su coste anual equivale aproximadamente a una mensualidad de renta. Su prima es deducible fiscalmente como gasto del arrendamiento.
Dado que el piso heredado puede haber estado tiempo sin habitarse y no conoces al primer inquilino, este seguro aporta tranquilidad especialmente en los primeros contratos.
Conclusión: alquilar el piso heredado paso a paso
Alquilar un piso heredado es perfectamente viable, pero requiere tenerlo correctamente inscrito a tu nombre antes de firmar ningún contrato. La inscripción registral te protege como arrendador y da seguridad jurídica plena al inquilino. Si hay varios herederos, el acuerdo de todos es imprescindible o habrá que acudir a la vía judicial.