Al heredar un inmueble, los herederos pueden tener que hacer frente a dos impuestos distintos que a menudo se confunden: el Impuesto de Sucesiones y la Plusvalía Municipal. Son tributos completamente diferentes en cuanto a naturaleza, base, tipo y a quién se pagan.
Tabla comparativa rápida
| Característica | Impuesto de Sucesiones | Plusvalía Municipal (IIVTNU) |
|---|---|---|
| Nombre completo | Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones | Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana |
| ¿Qué grava? | La transmisión del patrimonio por herencia | El incremento del valor del suelo urbano desde la última transmisión |
| ¿Sobre qué bienes? | Todos los bienes de la herencia | Solo inmuebles urbanos |
| ¿Quién lo gestiona? | Comunidad Autónoma | Ayuntamiento donde está el inmueble |
| ¿Dónde se paga? | Agencia tributaria autonómica | Ayuntamiento municipal |
| Plazo | 6 meses desde fallecimiento | 6 meses desde fallecimiento |
| ¿Quién paga? | El heredero | El heredero (en sucesiones) |
El Impuesto de Sucesiones: sobre toda la herencia
Grava el valor total de lo que recibe cada heredero: inmuebles, cuentas, inversiones, vehículos, joyas... Se liquida en la comunidades autónomas donde residía el fallecido. Las bonificaciones autonómicas pueden reducirlo casi a cero (Madrid, Andalucía) o hacerlo muy significativo (Asturias, Cantabria).
La Plusvalía Municipal: solo sobre el suelo del inmueble
La plusvalía municipal grava específicamente el incremento del valor del terreno (suelo, no construcción) de un inmueble urbano desde la última transmisión. Se paga al Ayuntamiento donde está el inmueble, no a la comunidades autónomas.
¿Se pagan los dos siempre?
Si la herencia incluye inmuebles urbanos, sí, generalmente hay que liquidar los dos. Ambos tienen el mismo plazo (6 meses) pero se presentan en organismos distintos. La plusvalía puede ser cero si el suelo no ha aumentado de valor desde la última transmisión.
¿Y si después se vende el inmueble?
Al vender un inmueble heredado se genera un tercer impuesto: el IRPF por la ganancia patrimonial (diferencia entre precio de venta y valor de adquisición declarado en la herencia). Y además, una nueva plusvalía municipal por el período entre la herencia y la venta.
Dos impuestos distintos que se pagan al heredar un inmueble
Muchas familias los confunden porque ambos se pagan al heredar. Sin embargo, son figuras jurídicas completamente distintas.
El Impuesto de Sucesiones
- Qué grava: el incremento patrimonial del heredero al recibir la herencia.
- Gestión: autonómica (cada comunidades autónomas tiene sus normas).
- Plazo: 6 meses desde el fallecimiento.
- Bonificaciones: hasta el 99% para herederos directos en Madrid, Andalucía y otras comunidades autónomas.
La Plusvalía Municipal (IIVTNU)
- Qué grava: el incremento del valor del suelo urbano durante la tenencia del fallecido.
- Gestión: municipal (cada ayuntamiento).
- Plazo: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable a 1 año).
- Bonificaciones: pocas; algunos municipios bonifican la vivienda habitual.
Tabla comparativa
| Característica | Imp. Sucesiones | Plusvalía Municipal |
|---|---|---|
| Gestión | Autonómica | Municipal |
| Aplica sin inmuebles | Sí | No |
| Bonificaciones destacadas | Hasta 99% | Pocas |
¿Puede evitarse la plusvalía si el suelo no subió de valor?
Desde la sentencia del TC de 2021, si el valor del suelo no ha aumentado puede acreditarse que no hay hecho imponible. El "método real" compara valores de adquisición y transmisión y puede eliminar la plusvalía.
Más preguntas frecuentes
¿Hay que pagar los dos al heredar un piso?
En principio sí. El Impuesto de Sucesiones por toda la herencia, y la plusvalía municipal por cada inmueble urbano heredado.
¿Y si el piso no ha subido de valor?
Desde 2021 puedes optar por el método real. Si no hay incremento real del suelo, no hay plusvalía que pagar.
¿La plusvalía aplica en municipios rurales pequeños?
Solo en los que han aprobado la ordenanza fiscal. En muchos municipios pequeños no existe este impuesto.
¿El importe de la plusvalía es deducible en Sucesiones?
No directamente. Aunque algunos gastos derivados de la herencia sí son deducibles, la plusvalía no está expresamente recogida como tal.
Caso práctico: cuánto se paga de cada impuesto al heredar un piso
Para hacer concretas las diferencias, analicemos un caso real: fallece el padre en Madrid. Hereda la hija única. El piso fue adquirido por el padre hace 20 años por 90.000€ y hoy vale 280.000€ (valor de referencia catastral: 190.000€).
Impuesto de Sucesiones (Madrid):
Base imponible: 280.000€
Reducción Grupo II: −15.957€
Base liquidable: 264.043€
Cuota íntegra (tarifa progresiva): ≈ 65.000€
Bonificación Madrid 99%: −64.350€
Cuota final IS: ≈ 650€
Plusvalía Municipal (Madrid capital):
Valor catastral del suelo (estimado 50% del catastral total): ≈ 95.000€
Coeficiente para 20 años de tenencia: 0,45
Base imponible plusvalía: 95.000€ × 0,45 = 42.750€
Tipo municipal Madrid (29%): 42.750 × 29% = ≈ 12.397€
Plusvalía estimada: ≈ 12.000-14.000€
En este caso, la hija paga menos de 1.000€ de Impuesto de Sucesiones pero más de 12.000€ de plusvalía municipal. La plusvalía puede ser más cara que el propio impuesto de herencia en comunidades autónomas con alta bonificación.
Cómo minimizar la plusvalía municipal
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, tienes derecho a elegir el método de cálculo que te resulte más favorable:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente (según años de tenencia) × tipo municipal.
- Método real: diferencia entre el valor de adquisición del fallecido y el valor de transmisión en la herencia × porcentaje del suelo sobre el total.
Si el piso no ha subido mucho de valor en términos del suelo, el método real puede resultar en una plusvalía muy inferior o incluso en ausencia de hecho imponible.
Conclusión: dos impuestos distintos, dos plazos distintos
El impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal son dos tributos independientes que se pagan a administraciones distintas — autonómica y municipal respectivamente. Confundirlos puede llevar a no presentar uno de ellos en plazo. Si heredas un inmueble, asegúrate de gestionar ambos dentro de los 6 meses desde el fallecimiento.