Donar un piso a un hijo es una de las operaciones más frecuentes de planificación patrimonial. Sin embargo, tiene una factura fiscal que muchos desconocen y que puede resultar muy significativa según la comunidad autónoma.
Impuestos que genera la donación de un piso
La donación de un inmueble genera tres impuestos distintos que deben liquidarse:
1. Impuesto de Donaciones (lo paga el hijo)
Tributa en la comunidades autónomas de residencia del donatario (el hijo que recibe). La tarifa es la misma que para herencias, pero las bonificaciones pueden ser distintas.
2. Plusvalía Municipal (la paga el donante)
A diferencia de las herencias (donde la paga el heredero), en las donaciones la plusvalía municipal la paga el donante. Esto es frecuentemente olvidado.
3. IRPF del donante (si hay ganancia patrimonial)
Si el valor de donación es superior al valor de adquisición del inmueble, el donante tiene una ganancia patrimonial que debe declarar en su IRPF. Esto también sorprende a mucha gente.
Ejemplo: padre dona piso de 300.000€ a su hijo en Cataluña
| Concepto | Quién paga | Importe estimado |
|---|---|---|
| Impuesto de Donaciones (hijo) | Hijo | ≈ 15.000 – 25.000€ |
| Plusvalía municipal (padre) | Padre | ≈ 3.000 – 8.000€ |
| IRPF por ganancia patrimonial (padre) | Padre | ≈ 0 – 30.000€ (depende del precio de compra) |
| Coste total orientativo | 18.000 – 63.000€ |
Estrategia para optimizar la donación
- Donación con reserva de usufructo: El padre dona solo la nuda propiedad, tributando solo por ese valor (menor). Al fallecimiento, el usufructo se consolida sin coste adicional.
- comunidades autónomas con máximas bonificaciones: Donar en Madrid o Andalucía reduce el impuesto de donaciones casi a cero para hijos.
- Escalonamiento en el tiempo: Si se pueden hacer varias donaciones en distintos años, pueden aprovecharse mínimos y reducciones repetidamente.
- Comparar con herencia: En muchos casos la herencia es fiscalmente más eficiente. Calcular siempre las dos opciones antes de decidir.
Costes fiscales de la donación de vivienda
| Quién paga | Impuesto | Nota |
|---|---|---|
| Donante (padre/madre) | IRPF por ganancia patrimonial | Diferencia entre valor actual y coste de adquisición |
| Donatario (hijo/a) | Impuesto sobre Donaciones | Variable por comunidad autónoma |
| Donante | Plusvalía municipal | Por el incremento del suelo |
Donación vs herencia: ¿cuándo conviene donar?
En comunidades autónomas como Madrid o Andalucía, donde el Impuesto de Sucesiones está bonificado al 99%, heredar suele ser más económico que donar. En comunidades autónomas con alta tributación en Sucesiones, la donación puede compensar.
El usufructo vitalicio: la opción intermedia
Puedes donar la nuda propiedad a los hijos manteniendo el usufructo vitalicio: sigues viviendo en el inmueble hasta tu fallecimiento. Cuando falleces, la plena propiedad se consolida en los hijos sin pagar Impuesto de Sucesiones por esa parte.
Riesgos de la donación
- Una vez donada, el bien es de los hijos. No puedes recuperarlo salvo causas muy tasadas.
- Si los hijos tienen deudas, la vivienda puede ser embargada.
- Posibles conflictos si la relación con los hijos se deteriora.
Más preguntas frecuentes
¿Puedo donar la vivienda y seguir viviendo en ella?
Sí, reservando el usufructo vitalicio. Donas la nuda propiedad pero conservas el derecho a usar el inmueble toda tu vida.
¿La donación afecta a la legítima de otros hijos?
Sí. Las donaciones en vida se computan en la colación. Si se dona más de la parte libre, los otros hijos pueden reclamar la reducción.
¿Qué diferencia hay entre donar y vender a los hijos?
En la donación no hay precio. En la compraventa, el precio debe ser real y de mercado; si no, Hacienda puede considerarla una donación encubierta.
¿Cuánto paga el hijo por recibir la vivienda donada?
El Impuesto sobre Donaciones varía enormemente por comunidad autónoma. En Madrid y Andalucía hay bonificaciones, pero generalmente menores que en Sucesiones.
El IRPF del donante: el coste que nadie calcula
Este es el error más frecuente en las donaciones de inmuebles: los padres se centran en lo que paga el hijo (Impuesto sobre Donaciones) y olvidan que ellos también tienen que pagar. Y puede ser la parte más cara de la operación.
Ejemplo concreto:
Padre compra piso en 1998: 80.000€
Valor actual del piso: 350.000€
Ganancia patrimonial para el padre: 270.000€
IRPF del padre (tipos del ahorro 2026): 19% sobre 6.000€ + 21% sobre 44.000€ + 23% sobre 150.000€ + 27% sobre 70.000€ ≈ 60.000-65.000€
El padre puede acabar pagando 60.000€ de IRPF por hacer una donación de "buena voluntad" a su hijo. A esto hay que sumar el Impuesto sobre Donaciones del hijo y la plusvalía municipal del padre.
Cuándo sí tiene sentido donar el piso
La donación de la vivienda puede tener sentido en estos escenarios específicos:
- Cuando el piso fue adquirido antes de 1994 y puede beneficiarse de los coeficientes de abatimiento que reducen la ganancia (para inmuebles adquiridos antes de esa fecha existe un régimen transitorio favorable).
- Cuando el donante tiene más de 65 años y el piso es su vivienda habitual: la ganancia patrimonial está exenta de IRPF si reinvierte en una renta vitalicia o si es la venta de la vivienda habitual.
- Cuando se estructura como donación de la nuda propiedad manteniendo el usufructo, lo que reduce tanto la base de la ganancia patrimonial como el Impuesto sobre Donaciones.
La donación como estrategia de planificación frente a posibles reformas fiscales
Algunas familias anticipan donaciones antes de posibles reformas fiscales que podrían endurecer el Impuesto de Sucesiones. En comunidades autónomas con alta bonificación, la certeza de que la bonificación existe hoy puede justificar adelantar la transmisión para no depender de que esa bonificación siga existiendo en el futuro.
Conclusión: donar una vivienda tiene coste, pero tiene sentido
Donar una vivienda a los hijos en vida es una decisión con implicaciones fiscales importantes: el donante tributa por la ganancia patrimonial en IRPF y el donatario por el Impuesto de Donaciones. En comunidades con bonificaciones altas como Madrid, el coste fiscal puede ser mínimo. En otras, puede superar al de la herencia. Calcula ambos escenarios antes de decidir.