Al heredar un inmueble, además del impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal, hay gastos notariales y registrales obligatorios para formalizar la herencia. Aquí tienes el desglose completo.
Escritura de aceptación y adjudicación de herencia
El principal gasto notarial es la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. En ella, el notario recoge la aceptación de los herederos y la distribución de los bienes. Los honorarios están regulados por arancel notarial y dependen del valor de los bienes adjudicados.
| Valor de los bienes adjudicados | Coste notarial aproximado |
|---|---|
| Hasta 100.000€ | 300 – 600€ |
| 100.001€ – 300.000€ | 600 – 1.000€ |
| 300.001€ – 600.000€ | 1.000 – 1.500€ |
| Más de 600.000€ | 1.500 – 2.500€ |
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Tras la firma de la escritura, los bienes inmuebles deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. Los aranceles registrales también son oficiales y dependen del valor del inmueble:
| Valor del inmueble | Arancel registral aproximado |
|---|---|
| Hasta 100.000€ | 200 – 400€ |
| 100.001€ – 300.000€ | 400 – 650€ |
| 300.001€ – 600.000€ | 650 – 900€ |
Otros gastos obligatorios
- Nota simple del Registro: 3–9€ por inmueble (necesaria para el inventario y la escritura)
- Certificado de deudas de comunidad de propietarios: Suele ser gratuito o bajo coste
- Certificado catastral o de valor de referencia: Gratuito en sede electrónica del catastro
¿Quién paga estos gastos?
Los gastos notariales y registrales de la herencia son considerados cargas de la herencia y se pagan con cargo al activo hereditario, antes de repartirlo entre los herederos. No los paga ningún heredero de su bolsillo: salen del dinero de la herencia.
Todos los gastos al heredar un inmueble
| Concepto | Coste orientativo |
|---|---|
| Certificado de Últimas Voluntades | 3,78€ |
| Copia del testamento | 30–100€ |
| Acta de herederos (si no hay testamento) | 250–500€ |
| Escritura de adjudicación de herencia | 600–3.000€ (según valor) |
| Nota simple del Registro | 9–30€ |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | 300–1.200€ |
| Impuesto de Sucesiones | Variable (puede ser casi 0€) |
| Plusvalía municipal | Variable según municipio |
¿Quién paga qué?
Los gastos generales de tramitación (notaría, registro) se pagan con cargo a la masa hereditaria antes de repartir. Los impuestos los paga cada heredero individualmente sobre su parte.
Cómo reducir los gastos
- Reúne toda la documentación antes de ir al notario: cada visita adicional tiene coste.
- En comunidades autónomas con alta bonificación en Sucesiones, el impuesto será mínimo o nulo.
- Comprueba si existe seguro de vida vinculado a la hipoteca: podría eliminar una deuda importante.
Más preguntas frecuentes
¿Puedo deducir los gastos notariales en el Impuesto de Sucesiones?
Los gastos de la escritura de adjudicación son deducibles, reduciendo la base imponible del impuesto.
¿Los aranceles son iguales en toda España?
Los aranceles notariales y registrales están regulados por ley y son iguales en todo el territorio. Los impuestos varían según comunidades autónomas y municipio.
¿Hay gastos si solo heredas dinero (sin inmuebles)?
Los gastos se reducen significativamente. No hay escritura de adjudicación obligatoria ni inscripción registral. Solo el Impuesto de Sucesiones y posiblemente el acta de herederos.
¿Cuándo hay que pagar estos gastos?
La mayoría se paga durante la tramitación. El Impuesto de Sucesiones tiene un plazo de 6 meses desde el fallecimiento.
Los gastos que la gente suele olvidar
Además de los gastos más conocidos, hay costes menos visibles que aparecen al gestionar una herencia con inmueble:
- Tasación del inmueble: no siempre obligatoria, pero recomendable si el valor de referencia catastral parece excesivo o si hay discrepancias entre herederos sobre el valor. Una tasación homologada cuesta entre 200€ y 500€ según el tipo y tamaño del inmueble.
- Gastos de la comunidad de propietarios: si el fallecido tenía cuotas pendientes, los herederos deben saldarlas. Además, como nuevos propietarios deben asegurar el pago de las cuotas corrientes durante la tramitación.
- Seguro del hogar: tras el fallecimiento, el seguro del hogar del fallecido puede quedar sin efecto. Los herederos deben contratar uno nuevo lo antes posible para no dejar el bien sin cobertura.
- Suministros y mantenimiento: si el piso queda vacío durante la tramitación, hay que mantener en vigor los suministros mínimos (agua, luz) para evitar deterioros. Estos costes los asumen los herederos.
- Deuda de IBI atrasados: si el fallecido no pagó el IBI de los últimos años, los herederos asumen esa deuda al convertirse en propietarios.
Tabla resumen: quién paga cada coste
| Coste | A cargo de |
|---|---|
| Escritura de adjudicación | Masa hereditaria (todos) |
| Impuesto de Sucesiones | Cada heredero por su parte |
| Plusvalía municipal | Heredero que recibe el inmueble |
| Inscripción registral | Heredero que recibe el inmueble |
| Deudas de comunidad | Masa hereditaria o heredero del inmueble |
| IBI pendiente | Masa hereditaria |
| Honorarios abogado/gestor | Por acuerdo (generalmente masa hereditaria) |
Los 5 errores más costosos en esta gestión
- No consultar antes de actuar: las decisiones tomadas sin asesoramiento en materia sucesoria son muy difíciles de revertir y pueden costar miles de euros.
- Perder los plazos fiscales: el Impuesto de Sucesiones tiene un plazo de 6 meses. Los recargos por incumplimiento llegan al 20% más intereses de demora.
- No verificar la situación registral antes de firmar: un bien puede tener cargas, embargos o problemas registrales que cambian completamente su valor y las decisiones sobre él.
- Tomar decisiones bajo presión emocional: el duelo dificulta la toma de decisiones racionales. Da tiempo a que pase la fase más aguda antes de firmar compromisos irreversibles.
- No documentar los acuerdos verbales: cualquier acuerdo entre herederos sobre el reparto debe constar por escrito. Los acuerdos verbales son fuente de conflictos posteriores.
Cómo financiar los gastos de la herencia cuando no hay liquidez
Una situación frecuente: la herencia tiene valor (un piso) pero los herederos no tienen dinero para pagar los gastos de tramitación y el Impuesto de Sucesiones. Las opciones disponibles:
- Aplazamiento del IS: muchas comunidades autónomas permiten aplazar o fraccionar el pago del impuesto. Se solicita antes del vencimiento del plazo de 6 meses.
- Préstamo personal: un préstamo personal bancario para financiar los gastos de la herencia y el IS. Una vez completada la tramitación, los bienes heredados pueden generar ingresos (alquiler) o venderse para amortizar el préstamo.
- Anticipo por cuenta de la herencia: si hay herederos con liquidez, pueden anticipar los gastos con cargo a su parte de la herencia, recuperando el anticipo al repartir.
- Préstamo hipotecario sobre el bien heredado: una vez inscrito el piso, puede hipotecarse para obtener liquidez. Pero esto requiere haber completado la tramitación primero.