Heredar un piso es la situación más frecuente en la práctica sucesoria española. Implica una serie de trámites y obligaciones fiscales que deben completarse en un orden determinado y dentro de plazos estrictos.
Proceso completo paso a paso
- 1
Certificado de defunción y últimas voluntades
Registro Civil y Ministerio de Justicia. Mínimo 15 días hábiles desde el fallecimiento para el RAUV.
- 2
Localizar testamento o declarar herederos
Con testamento: copia notarial. Sin testamento: declaración de herederos ab intestato (2–3 meses adicionales).
- 3
Inventariar y valorar los bienes
Nota simple del inmueble en el Registro de la Propiedad, valoración del piso (valor de referencia catastral vs valor de mercado), extractos bancarios del fallecido.
- 4
Liquidar el Impuesto de Sucesiones
6 meses desde el fallecimiento (ampliable). Se presenta en la comunidades autónomas donde residía el fallecido.
- 5
Liquidar la Plusvalía Municipal
6 meses desde el fallecimiento. Se presenta en el Ayuntamiento donde está el inmueble.
- 6
Escritura de aceptación y adjudicación
Ante notario. Todos los herederos aceptan y adjudican los bienes. Si es un solo heredero puede hacerlo unilateralmente.
- 7
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Con escritura firmada e impuestos liquidados. A partir de aquí el heredero puede vender, hipotecar o arrendar.
Impuestos al heredar un piso
| Impuesto | Cuándo | Quién lo gestiona |
|---|---|---|
| Impuesto de Sucesiones | Al heredar (plazo: 6 meses) | comunidades autónomas del fallecido |
| Plusvalía municipal | Al heredar (plazo: 6 meses) | Ayuntamiento del inmueble |
| IBI (anual) | Cada año a partir de la herencia | Ayuntamiento |
| IRPF ganancia patrimonial | Solo si después se vende | AEAT (declaración de la renta) |
Opciones tras heredar el piso
- Conservar para uso propio: Si es un solo heredero, puede ocuparlo. Si hay varios (proindiviso), necesitan acordarlo.
- Alquilar: Los ingresos tributan en IRPF, pero con gastos deducibles. Necesitan acuerdo de todos los copropietarios.
- Vender: La opción más común cuando hay varios herederos. La ganancia patrimonial tributa en IRPF.
Pasos completos para heredar un piso en España
- Certificado de defunción: se obtiene en el Registro Civil.
- Certificado de Últimas Voluntades: indica si existe testamento y ante qué notario. Solicítalo al Ministerio de Justicia online.
- Testamento o declaración de herederos: si hay testamento, pide copia autorizada. Si no, tramita el acta de notoriedad ante notario.
- Inventario de bienes: nota simple del piso en el Registro de la Propiedad, valoración y cargas pendientes.
- Escritura de adjudicación ante notario.
- Liquidar el Impuesto de Sucesiones en la comunidades autónomas (plazo: 6 meses).
- Pagar la plusvalía municipal en el ayuntamiento.
- Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad.
Costes totales orientativos
| Concepto | Coste aproximado |
|---|---|
| Notaría (escritura adjudicación) | 600–2.000€ |
| Impuesto de Sucesiones | Variable (puede ser 0€ en Madrid) |
| Plusvalía municipal | Variable según municipio |
| Registro de la Propiedad | 300–1.000€ |
Opciones una vez heredado el piso
- Vender: tributarás por la ganancia patrimonial en IRPF.
- Alquilar: rendimientos del capital inmobiliario con posible reducción del 60%.
- Usar como vivienda: sin tributación adicional por el simple uso.
- Dejar vacío: posible imputación de rentas en IRPF (1,1% del valor catastral anual).
Más preguntas frecuentes
¿Puedo vender el piso antes de inscribirlo a mi nombre?
Técnicamente no. Sin inscripción registral ningún comprador serio ni banco financiador aceptará la compra.
¿Qué pasa si el piso tiene hipoteca?
Heredas también la deuda pendiente. Puedes asumir el préstamo, vender el piso, o si las condiciones no te interesan, renunciar a la herencia.
¿Cuánto tiempo tengo para decidir qué hacer con el piso?
No hay plazo para la decisión final, pero el Impuesto de Sucesiones vence a los 6 meses.
¿Pueden heredar el piso varios hermanos a la vez?
Sí. Queda en proindiviso: cada hermano es copropietario de una cuota. Para venderlo o alquilarlo se requiere acuerdo entre todos.
Qué hacer con el piso heredado: análisis de cada opción
Una vez completados todos los trámites y con el piso inscrito a tu nombre, debes decidir qué hacer con él. Cada opción tiene implicaciones fiscales y prácticas distintas:
Opción 1: Vender inmediatamente
Ventajas: liquidez inmediata, sin gestión continua, sin riesgo de mercado.
Desventajas: tributación por ganancia patrimonial en IRPF (aunque si el valor de venta coincide con el declarado en la herencia, la ganancia puede ser cero o muy pequeña).
Plazo recomendado: mínimo 6 meses desde el fallecimiento para haber completado todos los trámites y no vender precipitadamente.
Opción 2: Alquilar
Ventajas: ingresos recurrentes, mantener el patrimonio inmobiliario, posible reducción del 60% en IRPF si es vivienda habitual del inquilino.
Desventajas: gestión continua, riesgo de impago, posible deterioro del bien.
Consejo: contrata seguro de impago de alquiler, especialmente si no tienes experiencia como arrendador.
Opción 3: Habitar como vivienda propia
Ventajas: no hay tributación adicional por el simple uso, si se convierte en vivienda habitual se acumula el plazo para aplicar exenciones futuras.
Desventajas: no genera liquidez, hay que asumir los gastos de mantenimiento.
Consideración fiscal: si el piso no se convierte en vivienda habitual, Hacienda imputará rentas ficticias en el IRPF (1,1% del valor catastral anual).
Opción 4: Dejar vacío
Fiscalmente poco eficiente. La imputación de rentas en IRPF hace que dejar un piso vacío tenga un coste fiscal sin contraprestación. Además, el deterioro por desuso y la acumulación de gastos corrientes hacen esta opción poco recomendable salvo que sea transitoria.
Si heredas con varios hermanos: el proindiviso y sus salidas
Si el piso queda en proindiviso entre varios herederos, existen varias vías para resolver la situación:
- Uno de los hermanos compra las partes de los demás (la más limpia fiscalmente).
- Acuerdan vender juntos y repartir el precio obtenido.
- Acuerdan alquilar y repartir las rentas proporcional a las cuotas.
- Si no hay acuerdo: acción judicial de división (subasta pública, costosa e ineficiente).
Conclusión: heredar un piso tiene pasos claros
Heredar un piso en España implica tres grandes gestiones: inscribirlo a tu nombre en el Registro de la Propiedad, liquidar el Impuesto de Sucesiones y, si lo vendes, gestionar la plusvalía municipal y el IRPF. El orden correcto y respetar los plazos fiscales son los dos factores que más inciden en el coste final de la operación.