Vender una casa heredada implica pagar dos impuestos distintos que mucha gente confunde: el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. Te explicamos cuánto pagas realmente y cómo reducirlo legalmente.
IRPF: impuesto sobre la ganancia patrimonial
Cuando vendes una casa heredada, el IRPF grava la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición (el valor que declaraste en el Impuesto de Sucesiones).
Los tipos del ahorro aplicables en 2026 son:
| Ganancia patrimonial | Tipo IRPF |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| 6.000€ – 50.000€ | 21% |
| 50.000€ – 200.000€ | 23% |
| 200.000€ – 300.000€ | 27% |
| Más de 300.000€ | 28% |
Plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del terreno urbano desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta que tú lo vendes. Se paga al ayuntamiento en los 30 días siguientes a la venta.
Desde 2021, si puedes demostrar que el valor del suelo no ha aumentado o ha bajado, puedes quedar exento de este impuesto.
Ejemplo real de cálculo
Caso: heredas un piso valorado en 200.000€ en el impuesto de sucesiones. Lo vendes por 230.000€ dos años después.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 230.000€ |
| Valor adquisición (declarado en sucesiones) | 200.000€ |
| Ganancia patrimonial | 30.000€ |
| IRPF (19% primeros 6.000€ + 21% resto) | ~5.880€ |
| Plusvalía municipal (estimada) | ~2.000-5.000€ |
| Total impuestos aproximado | ~8.000-11.000€ |
Cómo reducir los impuestos al vender una casa heredada
- Declarar el valor real en sucesiones: si declaras un valor bajo en sucesiones, la ganancia en la venta será mayor. Es mejor declarar el valor de mercado real.
- Descontar gastos: los gastos de la herencia (notaría, registro, impuesto de sucesiones) pueden sumarse al valor de adquisición, reduciendo la ganancia.
- Reinversión en vivienda habitual: si eres mayor de 65 años o reinviertes en vivienda habitual, puedes quedar exento del IRPF.
Exenciones y casos especiales
- Mayores de 65 años: exentos del IRPF si venden su vivienda habitual
- Personas en situación de dependencia: exentas del IRPF por transmisión de vivienda habitual
- Plusvalía sin ganancia: si el valor del suelo no ha aumentado, puedes evitar la plusvalía municipal