Vender una casa heredada es la opción que elige la mayoría de herederos, especialmente cuando son varios y necesitan liquidar la herencia. La venta tiene importantes consecuencias fiscales que conviene conocer con antelación.
Los dos impuestos de la venta
- IRPF: Por la ganancia patrimonial (diferencia entre precio de venta y valor de adquisición).
- Plusvalía municipal: Por el incremento del valor del suelo desde la herencia hasta la venta.
El IRPF: cómo se calcula la ganancia
Ganancia = Precio de venta neto − Valor de adquisición total
¿Cuál es el valor de adquisición de un inmueble heredado?
Esta es la clave: el valor de adquisición es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones más todos los gastos e impuestos de la herencia (impuesto de sucesiones pagado, notaría, registro, gestoría).
Tipos de IRPF sobre ganancias patrimoniales
| Ganancia patrimonial | Tipo impositivo |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| 6.001€ – 50.000€ | 21% |
| 50.001€ – 200.000€ | 23% |
| 200.001€ – 300.000€ | 27% |
| Más de 300.000€ | 28% |
Cuándo no hay que pagar IRPF
- Reinversión en vivienda habitual: Si el dinero se reinvierte en compra de nueva vivienda habitual en los 2 años siguientes, la ganancia puede estar exenta.
- Mayores de 65 años: Si el vendedor tiene más de 65 años y el inmueble era su vivienda habitual, ganancia exenta en su totalidad.
- Sin ganancia: Si el precio de venta (neto de gastos) no supera el valor de adquisición, no hay ganancia y no hay IRPF.
Estrategias para minimizar el IRPF
- Valorar correctamente al heredar: Un valor de adquisición más alto en la herencia reduce la ganancia futura. Declara el valor real de mercado.
- Incluir todos los gastos: Impuesto de sucesiones, notaría, registro, gestoría de la herencia — todos son deducibles.
- Gastos de la venta: Comisión de la agencia, certificado energético, IBI del año de venta (parte proporcional) — todos deducibles del precio de venta.
¿Qué impuestos pagas al vender una casa heredada?
Vender una casa heredada genera dos obligaciones fiscales: la ganancia patrimonial en el IRPF y, posiblemente, la plusvalía municipal por el período desde la herencia hasta la venta.
Cálculo de la ganancia patrimonial
La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición. Para bienes heredados, el valor de adquisición es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, no el precio original pagado por el fallecido. Esto es muy favorable porque el valor se actualiza al momento de la herencia.
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Precio de venta | 300.000€ |
| Valor declarado en herencia | 250.000€ |
| Gastos de venta (notaría, agencia) | −10.000€ |
| Ganancia patrimonial | 40.000€ |
| IRPF (19-28% según tramo) | ≈7.600–11.200€ |
Tipos del IRPF sobre la ganancia patrimonial
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| 6.000–50.000€ | 21% |
| 50.000–200.000€ | 23% |
| Más de 200.000€ | 27-28% |
Exenciones importantes
- Mayores de 65 años: exentos de tributar por la ganancia si venden su vivienda habitual.
- Reinversión en vivienda habitual: si inviertes el dinero en una nueva vivienda habitual, puedes quedar exento total o parcialmente.
Más preguntas frecuentes
¿Puedo vender inmediatamente después de heredar?
Sí, pero debes haber completado todos los trámites: escritura de adjudicación, IS e inscripción registral. Sin inscripción no puedes vender legalmente.
¿Si la casa ha bajado de valor, hay pérdida patrimonial?
Sí. Si vendes por menos de lo declarado en la herencia, generas una pérdida que puede compensarse con otras ganancias en el IRPF del mismo año.
¿Los gastos de reforma reducen la ganancia?
Sí. Las inversiones de mejora desde la herencia hasta la venta incrementan el valor de adquisición y reducen la ganancia patrimonial.
¿Y si apliqué la reducción del 95% por vivienda habitual y vendo antes de 10 años?
Pierdes la reducción y debes pagar el impuesto de sucesiones correspondiente con intereses de demora, además del IRPF por la venta.
Los 5 errores más costosos en esta gestión
- No consultar antes de actuar: las decisiones tomadas sin asesoramiento en materia sucesoria son muy difíciles de revertir y pueden costar miles de euros.
- Perder los plazos fiscales: el Impuesto de Sucesiones tiene un plazo de 6 meses. Los recargos por incumplimiento llegan al 20% más intereses de demora.
- No verificar la situación registral antes de firmar: un bien puede tener cargas, embargos o problemas registrales que cambian completamente su valor y las decisiones sobre él.
- Tomar decisiones bajo presión emocional: el duelo dificulta la toma de decisiones racionales. Da tiempo a que pase la fase más aguda antes de firmar compromisos irreversibles.
- No documentar los acuerdos verbales: cualquier acuerdo entre herederos sobre el reparto debe constar por escrito. Los acuerdos verbales son fuente de conflictos posteriores.
La estrategia fiscal óptima para vender
Para minimizar la tributación al vender un piso heredado, considera:
- Incluir todos los gastos en el valor de adquisición: el Impuesto de Sucesiones pagado, los honorarios del notario, los gastos del Registro, y las inversiones de mejora realizadas desde la herencia se suman al valor de adquisición, reduciendo la ganancia patrimonial.
- Incluir todos los gastos de venta: comisión de la agencia inmobiliaria, honorarios del notario de la compraventa, y otros gastos directamente vinculados a la venta reducen el precio de transmisión fiscal.
- Aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual si el inmueble heredado era tu vivienda habitual y vas a adquirir una nueva.
El momento óptimo para vender: consideraciones de mercado y fiscales
Desde la perspectiva fiscal, el momento de la venta puede influir en la tributación. Si tienes pérdidas patrimoniales en otros activos ese año (acciones, otros inmuebles vendidos a pérdida), compensarlas con la ganancia del piso heredado puede reducir la factura fiscal total. Consulta con un asesor fiscal antes de decidir cuándo vender si tienes un patrimonio complejo.
Conclusión: vender una casa heredada tiene costes fiscales que hay que calcular antes
Vender una casa heredada genera dos impuestos: la plusvalía municipal (al Ayuntamiento) y la ganancia patrimonial en IRPF (a Hacienda). El valor de adquisición a efectos del IRPF es el declarado en la herencia, y cuanto mayor sea, menor será la ganancia gravable. Si planificas bien la valoración en el momento de la herencia, puedes reducir significativamente el impuesto al vender.